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Gastos Comunes en edificios: viejos problemas nuevas soluciones

Cuando no existe un control financiero, no hay rendiciones de cuenta, siempre son los mismos proveedores y hay pagos excesivos de horas extras y bonos en los edificios, dice Hapital.

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En la firma Hapital aseguran ser expertos en gestión de edificios y contestaron a Cofibreik una serie de preguntas, consejos y tips, sobre cómo se organizan las comunidades en torno a al tema edificios.

El tema está más actual que nunca, con la Comisión de Constitución del Senado aprobó en general el proyecto que pretende agilizar los procedimientos en casos de morosidad sostenida y daños a los inmuebles. La idea de agilizar los procedimientos judiciales para que los «arrendatarios rebeldes» puedan restituir los inmuebles a sus dueños, acortando el tiempo de desalojo a 10 días.

Nicolás Moreno de Hapital, compartió varios tips útiles para residentes de edificios, así como arrendadores.

En una reciente columna, un experto inmobiliario señaló que no se pueden cambiar las administraciones en los edificios, ¿Podría ser una ley que congeló todo eso o podría ser por los aforos versus el tema de los quórums?

La Ley 19.537 establece en su artículo 22 que todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por la asamblea y que éste se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
Pero ahora bien, la misma ley 19.537 señala en su artículo 21 establece que el Comité de Administración «tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto de aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.»
Pero, el nombramiento y remoción del Administrador son asuntos de tipo ordinario, por lo que se entiende que tal atribución la puede ejercer plenamente el Comité. Los asuntos de tipo extraordinario están expresamente señalados en el artículo 17 de la Ley; y no sale en ninguna parte el cambio de administrador, por lo que es un asunto ordinario.
Así las cosas, la ley no congela nada en este aspecto menos los quórum de asambleas. La ley es explícita y precisa sobre el cambio de administración. Por ende, si se utiliza un supuesto no se está actuando de buena fe.

A su juicio, ¿falta actualizar las formas en que se organizan los edificios? posibilidad de voto electrónico, por ejemplo?

La ley 19.537 es obsoleta, carece de (im)parcialidad y de sentido común con la operación que requieren los condominios. Si bien la nueva ley de copropiedad que entró a la cámara en el 2017 no atiende los reales problemas que tienen los edificios y menos de la contingencia sanitaria. Inclusive aún no se promulga o deroga a la actual ley. Por ende, se deben atender los temas de fondo para que exista una sola interpretación y luego ver qué procesos se pueden digitalizar para que la toma de decisiones sea más rápida y sin enredos legales, que para muchos, se aprovechan de los vacíos para actuar en pro de sus beneficios personales.

¿Cómo acabamos con el horror de los gastos comunes de más de cien mil pesos en propiedades que se arriendan por 300 mil o menos? me refiero a que es un gasto desproporcionadamente alto y parece un timo a estas alturas pagar por quinchos, sauna, gimnasio y otras amenidades que no se usan.

Costos fijos y variables tales como pago de remuneraciones, leyes sociales, pago de servicios básicos, pago de proveedores e infraestructura. Son las variables que determinan el monto total de gastos de un edificio y se dividen a cada residente acorde al valor fiscal de cada departamento. Si existe supervisión sobre las transacciones, hay un pool de proveedores y se controlan eficientemente los costos como gastos, tenderá obligadamente a tener gastos comunes razonables.
No se puede estimar para todos los condominios por igual un gasto común. Pero cuando no existe un control financiero, no hay rendiciones de cuenta, siempre son los mismos proveedores y hay pagos excesivos de horas extras y bonos. Es un efecto inmediato que los gastos siempre serán altos, por tal motivo, es responsabilidad de los comité y los residente enfocarse en ese sentido de administración responsable para que tengan una salud financiera.

Respecto al tema de los administradores que solo están para cobrar, pero nunca dan la cara ni soluciones: ¿Qué ayuda da el gobierno para lidiar con eso? En general, ¿existe alguna entidad de gobierno, local o nacional que esté ahí para defender a propietarios/arrendatarios de las irregularidades que cometen los administradores y viceversa? ¿Qué ley rige esto?

El MINVU es el órgano que regula a los administradores de edificios y los Juzgados de Policía Local de la respectiva comuna quien puede sancionar si provoca algún acto de mala fe. Todas las acciones de los administradores las regula la ley 19.537.

¿Cómo se solucionan o median conflictos entre vecinos ya sea en pandemia o en general? Existe una plataforma que se llama santiagoenaltura.cl

El rol del administrador, apoyado por el comité de administración es el primer paso para mediar en los conflictos entre vecinos. En caso de no lograr un acuerdo y existan efectos que perturben la calidad de vida de los vecinos es el Juzgado de Policía Local quien interviene y sanciona los conflictos.

¿Cuán confiables son los seguros asociados a un crédito hipotecario? ¿Qué entidad rige y regula eso? ¿Es cierto que si se inunda un departamento y resulta en daño al departamento de abajo, el departamento causante debe correr con los gastos de la reparación? Existe algún tope de dinero o de fecha calendario para esa reparación? ¿Qué ley/normativa lo dice?

Todo tipo de equipamiento del edificio requiere mantención periódica. Por motivos de fatiga de material si no se atiende en momento oportuno tiene efecto en daños materiales para un departamento como muchos más. Muchos edificios solo mantienen aquellos equipamientos que requieren de certificación. El resto los dejan de lado por tema de costos y la ley no es explícita frente a este tema en particular, menos en la cantidad de dinero.
Respecto a los daños, generalmente existen 3 tipos de seguros. El primero, cada departamento tiene una póliza de seguro que apenas ocurre un siniestro debe activarlo de inmediato con la compañía que está suscrita, no se puede precisar montos y tiempos porque dependen de la compañía.
En segunda instancia, el seguro de espacios comunes que lo paga cada comunidad por medio de los gastos comunes y cubre aquellos daños que son propiamente de los espacios comunes y deben activarlos en los plazos que establecen las pólizas respectivas.
Finalmente, el seguro de responsabilidad civil que se les pide a los mantenedores en caso que hagan un daño que perjudique a la comunidad y deben costearlo ellos.

Se habla de un Dicom de los malos arrendatarios que poseerán los corredores de propiedades, pero ¿hay un Dicom de los malos vecinos y/o de los malos administradores? ¿y hay alguna sanción para las inmobiliarias cuando construyen mal los departamentos?

No existe un Dicom para malos vecinos, ni tampoco sanciones precisas para aquellas inmobiliarias que construyen mal.

Foto: Unsplash, Cytonn Photography